Bundesverwaltungsgericht kippt Vorkaufsrecht von Grundstücken durch Kommunen – immer mehr Wohnungen werden zur Beute

Allgemein,

Nach dem fragwürdigen Urteil zum Mietendeckel stellt das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) vom 09.11.2021 den nächsten Angriff der Justiz auf eine fortschrittliche Wohnungspolitik dar. Das Gericht kippte den Milieuschutz in Ballungsräumen, faktisch jedenfalls. Ein Vorkaufsrecht für bebaute Grundstücke durch Kommunen, wie in den Berliner „sozialen Erhaltungsverordnungen“ fixiert, dürfte es damit in Zukunft nicht mehr geben und wird den jetzt schon immensen Druck auf die Bewohnerschaft in den betroffenen Wohnquartieren, wie steigenden Miet- und Energiekosten, wachsender Anzahl von Zwangsräumungen und Verdrängung an die Stadtgrenzen noch erhöhen.

Der Vorkauf durch die Kommune war bisher ein Rettungsanker für viele Menschen, mit deren Häusern spekuliert wurde, weil Investoren Renditen erzielen wollen. Im Falle des Verkaufs eines Hauses hatten Kommunen ein Recht auf Vorkauf und konnten so entweder eine Vereinbarung mit den Käufern erzielen, die Mieterhöhungen begrenzen und Umwandlungen über einen Zeitraum ausschließen oder selbst zugreifen, beziehungsweise kommunalen Wohnungsunternehmen den Zuschlag geben.

Im Folgenden wird berichtet wie eine Wohnung zur Beute wird und die Bewohner den „freien Kräften des Marktes“ ausgesetzt sind.

Hilfe, unsere Wohnung wird zur Beute

Seit über 25 Jahren steht fast täglich in der Tageszeitung im Lokalteil unter „Zwangsversteigerung“, dass in Kürze eine Wohnung, vorrangig im eigenen Stadtteil, versteigert wird. Besonders schlimm ist es, wenn man erst durch diese Anzeige erfährt, dass es sich dabei um die Wohnung handelt, die man selbst bewohnt.

Man fragt sich, wo kommen die ganzen Eigentumswohnungen in den sogenannten Problemstadtteilen in den Ruhrgebietsstädten eigentlich her. Ist da nicht etwas in der Wohnungspolitik extrem falsch gelaufen?

Hier geht es nicht nur um die wahrscheinlich im dreistelligen Zahlenbereich angesiedelten „Problemhäuser“ im Stadtteil, sondern um die ganz gewöhnlichen Auswirkungen der Umwandlung in Eigentum in den 1990er Jahren. Die Zockerei mit Wohnraum mit seinen fatalen Auswirkungen auf die Mieter ist auch eine der Hauptursachen für den Niedergang des Stadtteile insgesamt. Am Beispiel der eigenen Mietwohnung wird das Ganze einmal beleuchtet.

Es handelt sich um ein 10-Familienhaus, das in den 1920er Jahren des vergangenen Jahrhunderts erbaut wurde.

Im Sommer des Jahres 1999 schrieb die Hausverwaltung an alle Mieter, dass eine Besichtigung des gesamten Hauses stattfinden solle. Warum und weshalb wurde nicht mitgeteilt.

Zum Ende des gleichen Jahres wurde mitgeteilt, dass der neue Eigentümer die ImmoInventa, Grundbesitz GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer, Herrn H., sei. Als Ansprechpartner bei allen Mietangelegenheiten wurde die ImmoInventa Objektmanagement genannt. Die Miete sollte ab sofort an den neuen Besitzer entrichtet werden.

Ein paar Tage später wurde ein Mitarbeiter von ImmoInventa im Hausflur angetroffen, er wollte einen Mieter wegen einer anstehenden Wohnungsbesichtigung ansprechen, die ein Investor übernehmen wollte.

Wir mischten uns in das Gespräch ein und wollten mehr über die Situation im Haus erfahren. Deswegen wurde der Inhaber von ImmoInventa telefonisch gebeten, zu unserem Haus zu kommen um Auskunft über die Situation zu geben. Herr H. kam und sagte zuerst, dass ihm unsere Namen sehr wohl bekannt seien und unsere Wohnung für 150.000 DM verkauft worden sei. An einen Investor, der nicht selbst hier wohnen möchte. Die leerstehenden Wohnungen im Haus seien auch schon verkauft.

Damit wir die Verträge einsehen konnten, bestanden wir auf unserem Vorverkaufsrecht und Herr H. sagte, dass, wenn wir von dem Vorverkaufsrecht Gebrauch machen würden, wir zu den Konditionen kaufen müssten, wie sie im Vertrag mit dem jetzigen Käufer stünden. Das Geschäft müsste aber noch bis zum Jahresende über die Bühne gehen, da die Grundbucheintragung schon erfolgt sei.

Er kam mit dem Vorkaufsrecht ins Schleudern, ebenso mit unserer Bemerkung der 10- jähren Kündigungsfrist bei Umwandlungen in Eigentumswohnungen. Er wies darauf hin, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigungen für alle Wohnungen bereits erteilt seien, bauliche Änderungen an den neuen Eigentumswohnungen seien nicht erforderlich.

Aus den uns zugesandten Unterlagen für das Vorkaufsrecht ging dann hervor:

Das ganze Haus wurde nach Aussagen des Vorbesitzers von der Firma ImmoInventa für 550.000 DM gekauft, dh. alle 10 Wohnungen als ein Paket.

Der neue Käufer, die ImmoInventa, hatte das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt, um die Abgeschlossenheitsbescheinigung von der zuständigen Behörde zu erhalten. Der Kaufpreis betrug für unsere Wohnung 150.000 DM. Eine jährlich garantierte Mieteinnahme in Höhe von 7.200 DM wurde zugesichert. In dem Vertrag wurde noch eine Baubeschreibung zugefügt, die auf eine zukünftige und umfangreiche Sanierung des Wohnhauses verwies.

Herr H. hatte das gesamte Haus mit Grundstück und 10 Wohnungen für 550.000 DM erworben und innerhalb eines halben Jahres für 1.500.000 DM weiterverkauft. Da er auch aktiv mit den „Investoren“ zusammenarbeitete, d.h. mit Banken, die verbotene Kopplungsgeschäfte tätigten, waren natürlich noch zusätzlich Provisionen an ihn geflossen.

Eine Wohnung, die vorgeblich von dem Angestellten der ImmoInventa gekauft wurde, wurde schnell entkernt und grundsaniert. Nicht ohne einen Videofilm über die Bauarbeiten und die fertige Wohnung zu drehen, der den Kaufinteressenten gezeigt wurde, die aber ihre Wohnungen im Haus nicht selbst ansahen, sondern sich auf das Video verließen. Einige Wohnungen, die verkauft wurden, waren gar nicht vermietet.

Nach Ablauf der uns zugestandenen Frist teilten wir ImmoInventa mit, dass wir auf unser Vorkaufsrecht verzichten würden.

Die im Kaufvertrag aufgeführten Sanierungsarbeiten bleiben aber aus, die Grundsubstanz des Hauses verfiel zunehmend. Notwendige Reparaturen wurden von ImmoInventa trotz mehrmaliger Aufforderung nicht durchgeführt. Mit Hilfe des Mietervereins wurden die Reparaturen noch einmal eingefordert und eine Mietminderung in Aussicht gestellt.

Die Reaktion war eine Abmahnung für uns. Ein halbes Jahr nach dem Verkauf unserer Wohnung kam die erste Mieterhöhung.

Einige Monate später kam die 2. Abmahnung mit der Begründung, dass wir Unfrieden im Haus stiften würden. Als nächstes sollte die Kündigung erfolgen. Hintergrund des Unfriedens war, dass wir die fälligen Sanierungen, Reparaturen, Übergabeprotokolle, Verbleib unserer Kaution und die seit 3 Jahren überfälligen Mietnebenkostenabrechnungen eingefordert hatten.

Im 2. Jahr nach dem Verkauf erhielten wir ein Schreiben von ImmoInventa, dass sie nicht mehr für den Einzug der Mietzahlungen zuständig sei und die Miete direkt an den Eigentümer der Wohnung gezahlt werden solle. Ein Eigentümerblatt mit den Daten eines Ehepaares war beigefügt.

Dann erhielten wir einen Brief von einer „Finanz Consult GmbH“ aus Hammelburg, in dem stand, dass die Miete nicht mehr an das Ehepaar aus München, sondern an einen Herrn aus Elfershausen zu überweisen sei. Die Finanz Consult gab an, dass der Herr aus Elfershausen die Wohnung kürzlich von ihnen erworben habe.

Mit dem Schreiben wurde erneut deutlich, dass die ganzen Eigentumsverhältnisse im Haus nicht stimmten.

2 Wochen später bekamen wir Besuch von 2 Männern der Katzmeier & Cimen aus Landsberg, die angaben, sie seien von einer großen Bayrischen Bank beauftragt worden, sich über die Wohnungen und das Haus zu informieren und es zu begutachten.

So wurde das Chaos immer größer. Einige Mieter hatten das Haus bereits verlassen und immer mehr Wohnungen standen leer, Eigentumsverhältnisse, Ansprechpartner, Hausenergieversorgung etc. – alles war nicht geregelt. Auf Anraten des Mietervereins hatten wir die Miete um 50 Prozent gekürzt. Handwerksbetriebe weigerten sich für uns zu arbeiten, da das Haus als „Insolvenzhaus“ bekannt wurde und keine Zahlungen an die Handwerksbetriebe zu erwarten waren.

In einem weiteren Schreiben wurden wir darüber informiert, dass die Hausverwaltung durch Beschluss der verbliebenen Eigentümer auf der Eigentümerversammlung an eine alteingesessene Haus- und Wohnungsverwaltung zum Jahreswechsel übergeben werden sollte.

Zum Ende des Jahres stand in der Lokalpresse als Bekanntmachung: „In dem Insolvenzeröffnungsverfahren über das Vermögen der … ImmoInventa Objektmanagement GmbH, Castroper Str. 90, 44357 Dortmund, vertreten durch den Geschäftsführer Thomas Huster, Geschäftszweig Haus- und Wohnungsverwaltung ist der Eröffnungsantrag der Schuldnerin rechtskräftig… mangels Masse abgewiesen worden. Aktenzeichen 252 IN 53/01 Amtsgericht Dortmund.“

Herr H. selbst war aber weiterhin im Immobiliengeschäft tätig, allerdings als Angestellter seiner Ehefrau.

Nach der Rückkehr aus einem Kurzurlaub zum Jahreswechsel trafen wir in der Nachbarwohnung, die seit längerer Zeit nicht vermietet war, 5 obdachlose Jugendliche an. Sie hatten sich dort eingerichtet und hüteten ein offenes Feuer, da Gas und Strom abgestellt waren. Nach einiger Diskussion verließen sie die „besetzte“ Wohnung.

Mittlerweile zeigte sich der Verfall des Hauses und einzelner nicht bewohnter Wohnungen schon von weitem. Der Hinterhof mit ehemaliger Rasenfläche war völlig verwildert und das Dornengestrüpp und Buschwerk wucherte über 2 Meter hoch.

Im ersten Schreiben der neuen Hausverwaltung wurde uns erneut ein weiterer Eigentümer für unsere Wohnung benannt, den wir bisher nicht kannten.

Unsere Situation, die nun schon einige Jahre andauerte, war gekennzeichnet durch:

  • permanente Angst, die Wohnung und damit die vertraute Umgebung und soziale Kontakte zu verlieren
  • unklare Besitzverhältnisse
  • erhebliche Sicherheitsmängel, z.B. Haustür nicht mehr schließbar, fremde Personen liefen im Haus herum
  • über längeren Zeitraum die einzigen „regulären“ Mieter im Haus zu sein
  • Unsicherheit ob Mietkürzung gerechtfertigt ist
  • fehlende Ansprechpartner
  • keine Reaktion auf Mängelanzeigen, Reparaturanliegen etc.
  • Stigmatisierung als die im Problemhaus verbliebenen Mieter
  • zeitweise unerträgliche, andauernde Umbaumaßnahmen mit Lärm und Schmutzbelästigung als altbekannte Methode der „Entmietung“
  • ständige Drohungen seitens der Wohnungseigentümer/Objektverwaltung
  • unter „Zwangsverwaltung“ zu stehen
  • anstehende Zwangsversteigerung, das Mietverhältnis kann dann bei Eigenbedarf gekündigt werden

und

dass keine Investitionen im Haus und Umfeld mehr getätigt werden, alles verrottet und kaputt geht.

Wie ging es dann weiter?

Ein Jahr später wurde die Immobilien KG Schröter & Wendt als Ansprechpartner für Miet- und Hausangelegenheiten genannt. Ein weiteres Jahr später übernahm diese Aufgaben dann die Hausverwaltung Rutzen. Die Eigentumsverhältnisse im Haus konnten dann auch endlich geklärt werden.

Einer der größten Gläubiger unseres Vermieters, die Deutsche Bank Stuttgart, beantragte die Zwangsverwaltung unserer Wohnung. Wir erhielten Bescheid, dass unsere Wohnung in Beschlag genommen wurde. Endlose Verhandlungen mit dem Zwangsverwalter bzgl. der  Mietminderung begannen, da auch die erheblichen notwendigen finanziellen Eigenleistungen verrechnet werden mussten, die zum menschenwürdigen Wohnen erforderlich waren. Die angespannte Situation blieb dann einige Monate bestehen, bis das Amtsgericht Dortmund das Verfahren zur Zwangsverwaltung aufgehoben hatte, da die Bank den auferlegten Kostenvorschuss nicht gezahlt hatte.

Alles war wieder offen, keine Informationen, kein Ansprechpartner, keine Sicherheit, keine Zukunft.

Dazu kam dann noch, dass über das Vermögen des nun endlich namentlich bekannten Wohnungseigentümers in München das Insolvenzverfahren beantragt wurde. Er hatte vor Jahren gleich zwei Wohnungen von der ImmoInventa erworben. Die zweite Wohnung befand sich im Haus in einem anderen Stadtteil. Der Zustand dort ging mehrfach durch die örtliche Presse.

Einige Monate später wurde ein öffentlich bestellter Sachverständiger durch das Amtsgericht Dortmund beauftragt, den Verkehrswert der Wohnung zu ermitteln. Dieser wollte mit uns einen Termin zur Ortsbesichtigung vereinbaren. Ein Termin kam nicht zustande, da wir wussten, dass ausgiebig Fotos in das Gutachten eingefügt würden, die im Internet auf der Seite des Amtsgerichtes weltweit eingesehen werden können. Eine aktuell bewohnte Wohnung sollte also öffentlich in allen Einzelheiten gezeigt werden!

Der Verkehrswert wurde dann für die angekündigte Zwangsversteigerung ohne Innenbesichtigung erstellt und mit 33.000 Euro beziffert.

9 Jahre nach dem Verkauf unserer Wohnung wurde sie im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert.

Beim Gerichtstermin wurde deutlich, dass sich dort eine illustre Gesellschaft versammelte, die sich gut kannte. Die Stimmung glich der einer jährlich stattfindenden Familienfeier. Routiniert wurde dann unsere Wohnung abgewickelt. Versammelt waren, die Rechtspflegerin, Protokollantin, Vertreter der Bank und die üblichen stadtbekannten Miethaie, die die Schnäppchen abfischen und teuer weiterverkaufen oder neu vermieten wollten.

Den Zuschlag bekam für 17.000 Euro, so wie wir es erhofft und besprochen hatten, ein junger Mann, der in unserem Wohnhaus bereits Wohnungen ersteigert hatte. Als Solo-Selbständiger sollte dies zur Altersvorsorge dienen. Das war auch uns als Mieter recht, da so eine nachhaltige Lösung für alle unsere Probleme in Angriff genommen werden konnte.

Die geschilderte Wohnsituation, in der plötzlich unsere Wohnung zur Beute wurde, war für uns sehr anstrengend und nervenaufreibend. So wie es uns erging, ergeht es immer noch sehr vielen Mietern in unserem Stadtteil. Auch heute noch sieht man mehrmals wöchentlich in der Presse, dass wieder Wohnungen zwangsversteigert werden, ohne dass die Mieter Unterstützung finden.

Wir haben oft versucht, unsere prekäre Wohnsituation als wohnpolitisches Problem im Stadtteil in den Parteien, Gewerkschaft, Stadtteilforum, Nachbarschaftsforum des Quartiersmanagements und Arbeitskreisen zur „Sozialen Stadt“ zu thematisieren, ohne Erfolg – niemand war bereit, dieses Thema aufzugreifen. Vielleicht deshalb, weil kaum einer der Akteure im Stadtteil als Mieter dort auch wohnt.

Lediglich der Mieterverein hat uns unterstützt, allerdings ohne das Thema als strukturelles Problem öffentlich anzuprangern und zu skandalisieren.

Unser Beispiel zeigt gut, dass sich die Schwierigkeiten um die sogenannten Problem- oder Schrottimmobilien verdichten und dann leicht ganze Stadtbereiche von den Vernachlässigungstendenzen erfasst werden. Mittlerweile gehören viele der vormals belebten und schönen Straßen im Stadtteil zu unattraktiven und verfallenen Wohnstraßen, in denen viele Häuser komplett leer stehen. Wenn dann die Anzahl der „Problemhäuser“ in der Gesamtstadt im 3-stelligen Zahlenbereich angekommen ist und auf die Wohnungen aufgerechnet werden, kommt man schnell auf über 1.000 Wohnungen, deren ehemalige Mieter ein ähnliches Schicksal wie das unsere getroffen hat.

Ermöglicht hat das Ganze erst die fatale Wohnungspolitik der letzten Jahrzehnte.

 

Forderungen des Deutschen Mieterbundes umsetzen

Das Schicksal muss aber nicht eintreffen – als Gegenmittel sollten die Forderungen des Deutschen Mieterbundes, Nordrheinwestfalen e.V. zum Bestandschutz endlich umgesetzt werden:

  • „Die kommunale Wohnungsaufsicht sollte als „Pflichtaufgabe zur Erfüllung nach Weisung“ verankert werden und nicht mehr unter die freiwilligen Aufgaben der Kommune fallen.
  • Die kommunale Wohnungsaufsicht sollte die auf die Wohnungsaufsicht bezogenen Kompetenzen der Fachämter fallbezogen abfragen und bündeln (z.B. Ordnungsamt, Gesundheitsamt, Bauordnungsamt).
  • Weiterhin sollten durch gemeinsame Konzepte von z.B. Wohnungsamt, Stadtplanungsamt und Sozialamt Strategien zur Entwicklung einzelner Quartiere erreicht werden. Ergänzend zu bisherigen Konzepten der integrierten Stadterneuerung sind hier fallbezogen auch Auffangkonzepte für wohnungswirtschaftlich problematische Quartiere zu entwickeln.
  • Eine kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung von Problemimmobilienbereichen sollte innerhalb der Kommune als integraler Bestandteil kommunaler Wohnkonzepte bzw. der Aufgaben der Wohnungsaufsicht verankert werden.
  • Eigentümer einer vermieteten Wohnung (Mietwohnungen und vermietete Eigentumswohnungen) sollten verpflichtet werden, eine ladungsfähige Anschrift im Inland zu hinterlegen, unter der sie erreichbar sind und ihnen Ordnungsverfügungen, Klagen oder andere Dokumente zur Durchsetzung rechtlicher Ansprüche rechtswirksam zugestellt werden können.
  • Eigentumsübergänge auch sog. Share-Deals – müssen gemeldet werden.
  • Es sollten auch für den Bereich der Verwaltung von Mietwohnraum Mindeststandards definiert werden, um eine ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten.
  • Die Voraussetzungen für den Erlass einer Anordnung sollten nicht mehr davon abhängig gemacht werden, ob die Vornahme für den Eigentümer wirtschaftlich vertretbar und zumutbar ist.
  • Ein Verstoß gegen „Mindestanforderungen“ führt zu einer starken Einschränkung des Gebrauchs der Wohnung. Er sollte dazu führen, dass die Verwaltung zur Sicherung der Mindestanforderungen eingreift.
  • Die derzeit in § 40 Abs. 4 Wohnraumförderungs-/-nutzungsgesetz NRW (WFNG) vorgesehene Satzungsermächtigung zur Abwendung der Zweckentfremdung von Wohnraum sollte durch einen Genehmigungsvorbehalt der Kommune ersetzt werden und ergänzend eine Satzungsermächtigung vorsehen.
  • Kooperationsvereinbarungen zwischen den örtlichen Jobcentern und Kommunen und örtlichen Mietervereinen können diese Gruppe der Mieterschaft dabei unterstützen, vermehrt ihre Rechte wahrzunehmen, insbesondere im Falle von Wohnungsmängeln, aber auch bei oftmals überhöhten Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen. Neben den wohnungspolitischen Effekten sind Einsparungen auf Seiten der Kommunen zu erwarten.
  • Damit die Wohnungsaufsicht wirklich wirksam wird, werden Ersatzvornahmen unvermeidlich sein, so dass die Absicherung und Realisierung verauslagter Kosten gesichert werden muss.
  • Zur Vermeidung von weiteren Fehlentwicklungen im vernachlässigten Wohnungsbestand, die im Wesentlichen durch Weiterverkäufe verschärft werden, sollte die Bildung von Instandhaltungsrücklagen für Wohngebäude oder/und Wirtschaftseinheiten1 nach deren Veräußerung im BGB geregelt werden.
  • Wir fordern die Einführung eines für alle Mieter geltenden Kündigungsschutzes von einem bis zu drei Jahren bei Verkauf eines Wohnungsbestands analog zur Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Eigentum im Bürgerlichen Gesetzbuch. Zu beachten ist nämlich, dass Teilverkäufe von Beständen der Finanzinvestoren wieder zunehmen könnten (Erhöhung der Eigenkapitalquote).
  • Verbandsklagen sollten auch in den Fällen möglich sein, in denen Vermieter gegen geltendes Recht und Rechtsprechung verstößt.
  • Ist die Wirtschaftlichkeit von Betriebskosten in Frage gestellt, ist es nach aktueller BGH Rechtsprechung Sache des Mieters, den Nachweis der Unwirtschaftlichkeit zu erbringen. Eine Umkehr dieser Beweislast auf den Vermieter muss erfolgen.
  • Die Verbesserung der steuerlichen Rahmenbedingungen für Wohnungsgenossenschaften, da sie einen wesentlichen Beitrag zur Lösung der kommunalen Wohnungsprobleme in den vernachlässigten Gebieten leisten“.

 

Für die betroffenen Mieter in den „Problemhäusern“ ist es ganz wichtig, dass sie professionelle Hilfe und Unterstützung erhalten. Sie müssen gezielt aufgesucht und beraten werden. Bei ihnen muss angeschellt werden, um sie vor Ort zu unterstützen, ihnen zu helfen, sich zu organisieren und sich zu wehren.

 

 

 

 

Quellen: Bundesverwaltungsgericht, Deutscher Mieterbund/NRW e.V., Ruhrnachrichten, WAZ

Bildbearbeitung: L.N.