Die Party der Zocker auf dem Wohnungsmarkt ist vorbei – immer mehr Projektentwickler setzen auf Insolvenz in Eigenverwaltung als neues Geschäftsmodell

Allgemein

Als Ergebnis der Zinswende sind auch die Finanzierungskosten der Investoren ernorm gestiegen und die Preise für Wohnimmobilien brachen um bis zu 20 Prozent und die für Gewerbeimmobilien um bis zu 25 Prozent ein. Damit ist auch die Party der Projektentwickler vorbei, ihre eingekreiste Marge von 15 bis 20 Prozent ist nicht mehr erreichbar. So ging im zweiten Halbjahr 2023 knapp ein Viertel weniger Fläche in den Bau als im ersten Halbjahr, im Bereich Wohnen waren es sogar ein Drittel Quadratmeter weniger. Auch Im zweiten Halbjahr 2023 gab es im Vergleich zu den Vorjahren 58 Prozent weniger Baustarts. Das entspricht einer Fläche von 2,1 Millionen Quadratmetern. Am stärksten, mit 65 Prozent, war der Einbruch im Wohnungsbau, auf das Gesamtjahr gesehen, hat dieser Bereich aber seine führende Rolle behauptet. Von den 185 Millionen Quadratmetern, die sich im vergangenen Jahr bundesweit in der Planung befanden, entfiel mit 36 Prozent der größte Batzen auf den Bereich Wohnen.

Immer mehr Projektentwickler melden Insolvenz in Eigenverwaltung als ihr neues Geschäftsmodell an.

Die Party der börsennotierten Wohnungsunternehmen und ihrer Investoren ist vorerst vorbei

Trotz steigender Mieten und sinkendem Leerstand steigen bei den größten Wohnungskonzernen die Verluste. Im ersten Halbjahr 2023 musste allein Vonovia einen Immobilienwert von 6,4 Milliarden Euro abschreiben, bei der LEG sah es mit 1,3 Milliarden Euro Abschreibung nicht viel besser aus.

Damit wird deutlich, wie sehr das Geschäftsmodell der börsennotierten Wohnungsriesen von den niedrigen Zinsen abhängig war und auch Wohnungsgiganten vor einem Scherbenhaufen stehen können. Weiter steigende Zinsen und Kosten machen kreditfinanzierte Unternehmensübernahmen und lukrative Bauinvestitionen unmöglich. Die in den letzten Jahrzehnten gepushten bilanziellen Wertzuschreibungen der Immobilien beginnen zu zerbröseln, die Verschuldungsquoten nehmen zu und die Ablösung auslaufender Anleihen wird teuer.

Die angeschlagenen Konzerne wollen im großen Stil Wohnungen verkaufen, aber dafür gibt es derzeit gar keinen Markt. Es bleiben vorerst deftige Mieterhöhungen und knapperer Wohnraum um die Preise in die Höhe zu treiben. So hat Vonovia alle für 2023 vorgesehenen Neubauprojekte gestoppt und Planungen für insgesamt 60.000 Wohnungen, die bis zum Baurecht abgeschlossen sind, in der Schublade verschwinden lassen. Damit will das Unternehmen zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: Einmal will der Konzern den Neubau so lange auf Eis legen, bis deutlich mehr staatliche Fördergelder fließen und sich so die Mieten weiter nach oben schrauben lassen. Zum anderen rechnet er  damit, dass die öffentliche Hand, Teile seines Immobilienbestandes zu den in seinen Büchern noch immer sehr hohen Immobilen-Zeitwerten erwirbt.

Vor der Zinswende im Jahr 2022 sind die Erträge auch für Projektentwickler immer weiter gestiegen. Auch die Immobilien wurden immer teurer und das führte zu sehr hohen Verkaufspreisen. Die Finanzierungsbereitschaft der Banken ist nun aber geringer geworden und die Projektentwickler sind gezwungen, sich Geld über Anleihen und geschlossene Fonds zu besorgen Sie weichen auch auf Debt Funds aus, über die Unternehmen Kredite vergeben. Jetzt ist noch die Situation hinzu gekommen, dass sehr teuer erworbene Grundstücke nicht mehr bebaut werden können, weil die Baukosten die erwarteten Erträge bei weitem übersteigen.

Wurde schon mit dem Bau begonnen, gibt es ebenfalls große Probleme für die Investoren.

Wohngngsbau-Projekte in der Regel über den Verkauf der Objekte refinanziert werden, fließen schon 30 Prozent fließen der Mittel beim ersten Spatenstich, der Rest dann gestaffelt im Laufe der Bauzeit. Weil der Markt für Eigentumswohnungen aber zusammengebrochen ist, können sich viele Menschen die Wohnungen zu den enorm gestiegenen Preisen nicht mehr leisten. Das gleiche gilt auch für Gewerbeobjekte, die Investoren sind nicht mehr bereit, zu den hohen Preisen zu kaufen. Sie sitzen in der Falle, denn die Rechnung geht nicht mehr auf, weil die einkalkulierten Erträge nicht fließen.

Die Investoren haben das Geschäftsmodell Insolvenz in Eigenverwaltung nun auch für sich entdeckt und nutzen es, um sich mit Steuermitteln von ihren angehäuften Verpflichtungen trennen können.

Im Folgenden soll der Blick auf das Insolvenzrecht in Deutschland gerichtet werden, das das Spielchen zur Profitsteigerung auf dem Rücken der Beschäftigten erst ermöglicht und heute auch schon den Finanzmarkt mit Hilfe öffentlicher Mittel ein einträgliches Geschäftsmodell bietet.

Herkömmliche Insolvenzverfahren

Wie die großen Insolvenzen zum Beispiel bei Karstadt vor einigen Jahren und danach bei Kaufhof zeigen, ist es immer eine unumkehrbare Entwicklung im Arbeitskampf, wenn ein Betrieb die Insolvenz, in welcher Art auch immer, beantragt.

In dem Moment ist zumindest ein Teil der Arbeitsplätze verloren und für alle Beteiligten abgeschrieben. Das Aus soll für die Beschäftigten durch das Insolvenzgeld (60 Prozent des Entgelts) schmackhafter gestaltet werden, doch mit dem Insolvenzgeld ist man auch aus dem Betrieb raus.

Bei dieser Art des Insolvenzverfahrens kommt meist ein Investor ins Spiel, der als Retter von den Medien hochgelobt wird. Nach dem Kauf, manchmal für einen symbolischen Euro, wird die Verwertung gestartet. Die kurzfristigen Gewinne werden mithilfe der Gewerkschaften erzielt, die um des Ganzen willen dem Abbau von Arbeitsplätzen, Verlängerung der Arbeitszeit, Kürzungen der übertariflichen Leistungen, Lohnsenkungen, nicht vergüteten Überstunden, Auslagerung einzelner Bereiche und dem Einsatz von Leiharbeitern zustimmen. Die folgenden Gewinne generieren sich aus dem Profit oder der Ausschlachtung des Unternehmens.

Doch diese im Regelfall automatisch ablaufenden Prozesse müssen nicht unbedingt sein.

Wenn ein Unternehmen verkauft oder ausgeschlachtet werden soll, weil so mehr Gewinn für die Eigentümer herauskommt, kann das Unternehmen durchaus noch so gesund sein, dass es der Belegschaft auch zukünftig den Lebensunterhalt sichert und keiner Rettungsversuche bedarf.

Schon in der Pariser Kommune gab es das „Décret des ateliers“ vom 16. April 1871, das die Fortführung der von Eigentümern verlassenen Werkstätten durch Kooperativen der dort zuvor Beschäftigten vorsah. Auch heute sieht das Insolvenzrecht vieler Staaten eine solche Möglichkeit vor.

Insolvenz in Eigenverwaltung

Die Insolvenz in Eigenverwaltung nach den §§ 270 ff. der Insolvenzordnung gibt es schon länger, sie wurde aber von den Gerichten nur sehr selten angeordnet. Nachdem im Jahr 2012 das „Gesetz zur weiteren Erleichterung der Sanierung von Unternehmen” (ESUG) in Kraft trat, bekam das Verfahren einen regelrechten Aufschwung. Mit dem neuen Gesetz wollte die Bundesregierung Firmen ermutigen, rechtzeitig Insolvenz anzumelden.

Die Eigenverwaltung ist kein eigenes Verfahren, sondern eine Sonderregelung zur Verwaltung des Vermögens des Insolvenzschuldners. Sie findet im vorläufigen Verfahren statt und es wird kein vorläufiger Insolvenzverwalter eingesetzt, sondern der Schuldner selbst übernimmt diese Verwaltung.

Die Praxis der Gerichte seit 2012 zeigt, dass die Eigenverwaltung immer dann angeordnet wird, wenn sich das Unternehmen des Schuldners offenbar mittelfristig fortführen lässt und eine positive Fortführungsprognose hat.

Die Insolvenz in Eigenverwaltung ist auch deshalb attraktiv, weil sie das Unternehmen für drei Monate finanziell entlastet, denn es gibt Insolvenzgeld, die Umsatzsteuer wird eingespart und die Miet- und Leasingraten werden ausgesetzt. Erleichtert wird, Verträge zu kündigen und sich von den Beschäftigten zu trennen. Nach den drei Monaten arbeitet das Unternehmen wieder unter Vollkosten.

Die Eigenverwaltung endet mit der Anordnung der Überleitung in das reguläre Insolvenzverfahren oder der Aufhebung des Insolvenzverfahrens. Eine vom Schuldner gegebenenfalls während der Eigenverwaltung erteilte Vollmacht, die sich auf das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen bezieht, erlischt gemäß § 117 Abs. 1 InsO durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens.

Die Eigenverwaltung ist konstruktionsbedingt schon anfällig für den Missbrauch, so

  • ist die gesetzmäßige Verfahrensleitung und -durchführung vielfach nicht gewährleistet, weil die Berater schlechte Leistungen erbringen.
  • führt nur die Hälfte der Eigenverwaltungsverfahren später in die Regelinsolvenz.
  • liegt die durchschnittliche Verfahrensdauer in Wahrheit bei 763 Tagen anstatt bei den oft beschworenen neun bis zehn Monaten.
  • ist die vielfach beratergesteuerte Auswahl des vorläufigen Sachwalters zu einer echten Unsitte geworden, die auch auf der oftmals manipulativen Zusammensetzung der Gläubigerausschüsse, gesteuert durch den Berater, fußt.
  • ist die Behauptung, dass eher kein Einfluss auf die Unabhängigkeit der Sachwalter ausgeübt wird, schlicht unwahr. Der Sachwalter ist in ein vom Berater gesponnenes Abhängigkeitssystem eingebunden und nimmt seine gesetzlichen Aufgaben nicht ordnungsgemäß wahr, weil er auf die nächste Empfehlung schielt.
  • kann der Schuldner nicht Interessenwahrer der Gläubiger sein, da er bereit sein wird, wirtschaftliche Eigeninteressen dem Gläubigergesamtinteresse unterzuordnen. Das ist eine gesetzlich verursachte Interessenkollision.
  • ist nicht mehr das unabhängige Verhalten des Sachwalters gegeben, es kann allzu häufig zu Verletzungen der gesetzlichen Vorschriften, etwa der Anzeigepflicht durch den Sachwalter kommen.
  • verbilligt die Eigenverwaltung die Verfahren nicht, im Gegenteil, sie verteuert sie stets dann, wenn sie scheitert, was in fast der Hälfte der Verfahren geschieht.
  • entstehen regelmäßig enorme Beratungskosten, sodass die Gefahr einer kostenträchtigen Nebeninsolvenzverwaltung besteht. Das ist besonders für Kleinunternehmen untragbar, gerade dann, wenn die Eigenverwaltung schlussendlich in die Regelinsolvenz führt. Es stehen dann keine ausreichenden Mittel mehr für die leistungswirtschaftliche Sanierung zur Verfügung.
  • beantragt der Firmeninhaber das Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung, das heißt, dass bei dieser Form der Pleite er die Geschäfte wie bisher und unter Umständen sogar mit demselben Management fortsetzen kann.
  • bietet das Verfahren in Eigenverwaltung dem Unternehmen größere Spielräume zu Verhandlungen mit seinen Gläubigern und anderen Beteiligten.
  • werden für die Dauer von bis zu drei Monaten die Löhne und Gehälter aus den Mitteln des Insolvenzgeldes finanziert. Dieses Geld wird von anderen Firmen aufgebracht und durch die Arbeitsverwaltung in Höhe von 60 Prozent vom Nettoentgelt ausgezahlt.
  • kann das Unternehmen auch durch die Nichtabführung von Mieten, Gewerbe-, Umsatz – und Lohnsteuer und sonstiger Steuern zwischen dem Insolvenzantrag und der Eröffnung des Verfahrens zum Teil sehr hohe Kosten einsparen

und werden die Gläubiger mit kleinen Quoten häufig den Rest der Forderung erlassen, was zu einer massiven Stärkung des Eigenkapitals der vorgeblich zahlungsunfähigen Firma führt.

Schutzschirmverfahren als besondere Variante der Eigenverwaltung 

Das Schutzschirmverfahren ist eine Form im vorläufigen Insolvenzverfahren. Dabei müssen Unternehmen in wirtschaftlicher Not nicht mehr zwangsläufig die Regelinsolvenz durchlaufen. Das Schutzschirmverfahren gemäß § 270b InsO ist also eine zulässige Alternative zur Regelinsolvenz, wenn Aussichten auf eine wirtschaftliche Erholung gegeben sind. Juristisch gesehen verknüpft das Schutzschirmverfahren die vorläufige Eigenverwaltung mit dem Ziel der frühzeitigen Vorlage eines Insolvenzplans.

Die in wirtschaftliche Schieflage geratenen Unternehmen können durch das Verfahren Schulden drastisch reduzieren. Mit Hilfe der unterschiedlichen Schutzmaßnahmen und Sonderrechte kann das Unternehmen weiterhin operieren. Auch erhält es staatliche Subventionen. Das Ziel ist zunächst die Herstellung von Liquidität und letztendlich die vollständige Sanierung des Betriebs und die Abwendung der Insolvenz.

Auch hier ist der Sachwalter vom Unternehmen weitgehend frei wählbar. Das Gericht kann ihn nur aufgrund einer mangelnden Eignung ablehnen, beispielsweise bei fehlender Unabhängigkeit oder völlig fehlender Erfahrung.

Während des Verfahrens werden dem Unternehmen Sonderrechte eingeräumt, wie etwa

  • die Kündigung ohne Sozialplan innerhalb von drei Monaten. Es gelten keine Kündigungsfristen, weder die gesetzlichen noch arbeitsvertragliche oder tarifvertragliche,
  • die außerordentliche Kündigung von unwirtschaftlichen Verträgen,
  • die Übernahme der Personalkosten,

und den Schutz vor Zwangsvollstreckung.

In der Praxis wird die einfache, vorläufige Eigenverwaltung gemäß § 270a Insolvenzordnung als Verfahrensart bevorzugt, da die Voraussetzungen für das Schutzschirmverfahren wie das Nichtvorliegen von Zahlungsunfähigkeit und die Erstellung einer dafür erforderlichen Feststellungsbescheinigung zeitintensiv ist und hohe Hürden stellen.

Geschäftsmodell auch für Wirtschaftskanzleien

Mittlerweile haben sich einige Wirtschaftskanzleien auf die Verfahren in Eigenverwaltung spezialisiert und sich etwas Tolles einfallen lassen. Um an neue Kunden zu kommen, bieten sie Unternehmen an, mit ihrer Hilfe in die Insolvenz zu gehen, ihre Geschäfte wie bisher und unter Umständen sogar mit demselben Management fortzusetzen, um dann bei den Verhandlungen mit den Gläubigern eine Reihe von Sondervergünstigungen herauszuschlagen und für die Dauer von bis zu drei Monaten die Löhne und Gehälter aus den Mitteln des Insolvenzgelds zu finanzieren.

Beißen die Kunden an, wird ihnen das Ganze erläutert: Zunächst einmal müssen sich die neuen Kunden der Wirtschaftskanzlei von dem eigenen Unternehmen eine, wenn möglich recht hohe Summe auszahlen lassen und diese auf Familienmitglieder übertragen. Die Familienmitglieder würden das Geld dann an den Firmeninhaber zu hohen Zinsen verleihen. Dann fordern sie nach einer gewissen Frist die gesamte Summe des Kredits zurück, wozu der Firmeninhaber, trotz guter Geschäfte, nicht in der Lage ist. Damit wäre dieser jedoch trotz aller Gewinne zahlungsunfähig.

Die Zahlungsunfähigkeit ist die Voraussetzung für die Beantragung der Eröffnung des Insolvenzverfahrens beim zuständigen Amtsgericht.

Der Firmeninhaber beantragt das Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung, will heißen, dass bei dieser Form der Pleite er die Geschäfte wie bisher und unter Umständen sogar mit demselben Geschäftsführer fortsetzen kann. Dieses Verfahren bietet dem Unternehmen größere Spielräume zu Verhandlungen mit seinen Gläubigern und anderen Beteiligten. Nun können, wie bereits erwähnt, für die Dauer von bis zu drei Monaten, die Löhne und Gehälter aus den Mitteln des Insolvenzgeldes finanziert werden. Das sind wiederum Mittel, die von anderen Firmen aufgebracht und durch die Arbeitsverwaltung in Höhe von 60 Prozent vom Nettoentgelt ausgezahlt werden. Zur „Gesundung“ des Unternehmens kann auch die Nichtabführung von Umsatzsteuern, Lohnsteuer und sonstigen Steuern zwischen dem Insolvenzantrag und der Eröffnung des Verfahrens beitragen.

So ist es kein Wunder, dass die Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung immer häufiger durchgeführt und mit gesetzlichem Segen völlig „krumme Geschäfte“ getätigt werden, bei denen Geld und Ware, auch öffentliche Mittel, in die Taschen von Firmeninhabern und Rechtsanwälten umverteilt werden.

Geld und Sachwerte sind nicht weg, sondern nur woanders

Es scheint müßig zu sein, nachzurechnen, wie viel Geld und Sachwerte im Rahmen der Unternehmensinsolvenzen seit der Reform der Insolvenzordnung 1999 aus der einen in die andere Tasche geflossen sind. Dabei handelt es sich nicht nur um staatliche Geldspritzen, Steuerverzicht, Immobilienwerte im Milliardenbereich, den zig Millionen Euro, die die Insolvenzverwalter sich einstecken, sondern auch um die hohen Lohnsummen, auf die die Beschäftigten verzichteten und die Sozialleistungen für die erwerbslos gewordenen Menschen.

Da sich an den Eigentumsverhältnissen durch die Insolvenzverfahren nichts geändert hat, haben die Eigner über die eingesetzte Geschäftsführung nach wie vor das Sagen und genau das ist der Hemmschuh für alternative Lösungen z.B. für die Fortführung der Unternehmen in Form von Kooperativen oder Genossenschaften von den zuvor dort Beschäftigten. Da bleiben das Geld und die Sachwerte im Betrieb bzw. gehören der Genossenschaft. Für so eine Lösung gibt es genug erfolgreiche Beispiele, doch werden sie erst gar nicht diskutiert.

In dem derzeitig geltenden Wirtschaftssystem in Deutschland und dessen rechtlichen Überbau werden die Insolvenzverfahren der Unternehmen regelmäßig genutzt, um mit gesetzlichem Segen, völlig „krumme Geschäfte“ tätigen zu können. Da werden Geld und Waren, auch öffentliche Mittel, in die Taschen von Firmeninhabern und Rechtsanwaltskanzleien umverteilt. Dabei gewinnt nicht nur die Bank immer, sondern bei den Insolvenzen sind die Unternehmen immer die Gewinner.

Der Handelsökonom Gerrit Heinemann nannte die Insolvenz in Eigenverwaltung/Schutzschirmverfahren eine „Insolvenzkaskade als Geschäftsmodell“. Das trifft die Sache schon sehr gut, wenn man eine von mehreren Definitionen von Kaskade anwendet, nämlich, Kaskade ist ein „wagemutiger Sprung, bei dem der Artist einen Absturz nur vortäuscht“.

 

 

 

 

 

Quellen: Analyse- und Beratungsunternehmen Bulwiengesa, Quellen: Deutscher Mieterbund/NRW e.V., Ruhrnachrichten, WAZ, Studie von Daniela Gabor und Sebastian Koh, jacobin.de, Andrej Holm, www.dwenteignen.de, Bundesbank, Werner Rügemer, mieteraktionärin.de
Bild: pixabay cco