Trotz steigender Mieten und sinkendem Leerstand steigen bei den größten Wohnungskonzernen die Verluste. Im ersten Halbjahr 2023 musste allein Vonovia einen Immobilienwert von 6,4 Milliarden Euro abschreiben, bei der LEG sah es mit 1,3 Milliarden Euro Abschreibung nicht viel besser aus.

Damit wird deutlich, wie sehr das Geschäftsmodell der börsennotierten Wohnungsriesen von den niedrigen Zinsen abhängig war und auch Wohnungsgiganten vor einem Scherbenhaufen stehen können. Weiter steigende Zinsen und Kosten machen kreditfinanzierte Unternehmensübernahmen und lukrative Bauinvestitionen unmöglich. Die in den letzten Jahrzehnten gepushten bilanziellen Wertzuschreibungen der Immobilien beginnen zu zerbröseln, die Verschuldungsquoten nehmen zu und die Ablösung auslaufender Anleihen wird teuer.

Die angeschlagenen Konzerne wollen im großen Stil Wohnungen verkaufen, um ihre Schulden abzubauen und die gesunkenen Immobilienwerte bilanziell auszugleichen.

So hat Vonovia in diesem Jahr mit Wohnungsverkäufen bereits einen Erlös von 3,7 Milliarden Euro erzielt und zuletzt im Rahmen der Re-Kommunalisierung hat der Konzern 1.213 Wohnungen an die städtische Wohnungsgesellschaft WiD – Wohnen in Dresden verkauft.

Während in Berlin die Enteignung der großen Wohnungsunternehmen diskutiert wird, wird an anderen Orten zunehmend der Rückkauf durch die öffentliche Hand ins Spiel gebracht.

Betongold

Als nach dem Jahrhundertwechsel der Kapitalmarkt auf Touren kam, wurde auch im Immobilienbereich billig gekauft oder ersteigert und teuer weiterverkauft. Es ging hauptsächlich um die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Das Geschäftsmodell war durch- und überschaubar, aber umso qualvoller für die Mieter. Sogenannte Immobilienkaufleute bzw. Makler kauften oder ersteigerten ganze Wohnhäuser in den „Problemstadtteilen“, wandelten diese in Eigentumswohnungen um und boten sie Privatpersonen zum Kauf an. Die Ruhrgebietskommunen erteilten die „Umwandlungserlaubnis/Abgeschlossenheitsbescheinigung“ in der Regel problemlos. Als Steuersparkonzept deklariert, ließen die Käufer nicht lange auf sich warten. Sie meinten, ihr erspartes Geld müsse „für sie arbeiten“ und fielen auf die eigentlich verbotenen Kopplungsgeschäfte zwischen den neuen Hauseigentümern und Banken herein. Mit dem Erwerb einer Wohnung wurde gleichzeitig auch ein Kredit der beteiligten Bank gewährt, beide Verträge wurden gleichzeitig von dem neuen Wohnungseigentümer, oft sogar bei ihm Zuhause, im Beisein von Makler und Bankvertreter, unterschrieben. Vielfach hatten sich die neuen Wohnungseigentümer die „Objekte“ gar nicht angeschaut, auch weil die Wohnungen bundesweit verkauft wurden, sie nicht anreisen wollten und sich damit begnügten, dass ihnen die Wohnung per Video und Fotos vorgeführt wurde. Vielfach entsprachen die Wohnungen nicht dem Bildmaterial und waren auch oft nicht vermietet, sodass keine Mieteinnahmen erfolgten. So wurden viele Käufer zahlungsunfähig, der Kredit der Bank fällig gestellt und die Wohnungseigentümer meldeten Insolvenz an. Mit den „faulen Kredit“ zockte die Bank auf dem Finanzmarkt, d.h. sie wurden an sogenannte „Geierfonds“ wie Cerberus und Blackstone verscherbelt.

Heute sieht das Geschäftsmodell mit den Immobilien zwar ähnlich, aber von den Dimensionen her schon ganz anders aus.

Unternehmen treten als Vermieter auf und Investoren bringen das Kapital ein

Im großen Immobiliengeschäft sind derzeit vor allem zwei Akteure tätig, Unternehmen, die als Vermieter auftreten und Investoren, die das Kapital einbringen.

Zu den Investoren, die das Kapital geben, gehören private Rentenfonds, Stiftungen, Family Offices, Banken, öffentliche Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften.

Zu den institutionellen Vermietungsgesellschaften gehören börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, Private-Equity-Unternehmen und Real Estate Investment Trusts.

Die im undurchsichtigen Netz der finanzialisierten Wohnungswirtschaft tätigen Akteure kaufen die Anleihepakete und Aktien von den institutionellen Vermietern. Als Investition in die Zukunft winken hohe Dividenden und Zinsen. Darüber hinaus halten viele institutionelle Akteure große Pakete an „faulen“ Hypothekendarlehen, die sie in den Jahren nach der Finanz- und Wirtschaftskrise von den Banken der privaten Eigentümer bzw. Schuldner erwarben (siehe oben).

Der weltweit größte Finanzinvestor ist der Private-Equity-Fonds Blackstone.

Das Beispiel BlackRock

Schon während der rotgrünen Regierungskoalition Anfang des Jahrhunderts wurde der Rahmen geschaffen, dass meist anonyme Investoren Wohnungen aus dem kommunalen Besitz zu Schleuderpreisen aufkaufen konnten.

Als Gewinner aus der so genannten Finanzkrise 2008 ff. hervorgegangen, engagierte sich BlackRock auf dem deutschen Wohnungsmarkt, kaufte die überschuldeten „Heuschrecken“-Bestände und „faulen Kredite“ auf und gründete daraus die privaten Wohnungskonzerne Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG (die Landes-Entwicklungs-Gesellschaft wurde 2005 von der NRW-Landesregierung an einen US-Investor verkauft).

BlackRock ließ man schalten und walten, denn in allen maßgeblichen Bereichen in Politik und Wirtschaft hatte der Konzern seine Leute, teils als Beratungsfirmen oder direkt im Management sitzen. So war es kein Problem, dass Vonovia als der größte Wohnungskonzern in Deutschland im Jahr 2021 den zweitgrößten Wohnungskonzern in Deutschland, Deutsche Wohnen kaufte. Damit ist Vonovia mit 550.000 Wohnungen und Gewerbeimmobilien nicht nur der weitaus größte Wohnungskonzern in Deutschland, den es jemals gab, sondern auch innerhalb der EU.

Das deutsche Kartellamt und die Bundesregierungen hatten dagegen nichts einzuwenden, dass Wohnungsgiganten entstanden, die die Mieten, Nebenkosten und Preise für Eigentumswohnungen in deutschen Städten in die Höhe trieben, mehr noch, man ließ zu, dass der Wohnungsbestand in öffentlicher Hand verscherbelt wurde.

Die Marktmacht kann auch bilanziert werden: Der Private-Equity-Fonds Blackstone hat von den Anlegern rund 730 Milliarden US-Dollar eingesammelt, von denen rund 230 Milliarden Dollar in Immobilien angelegt sind. Blackstone besaß Ende 2020 europaweit rund 117.000 Wohneinheiten, davon auch mehr als 3.500 in Berlin. Mit ihren mehr als 550.000 Wohnungen, die die Immobilienaktiengesellschaft Vonovia nach der Fusion mit der Deutsche Wohnen in ihrem Bestand hat, ist sie der größte Wohnungskonzern Europas.

Mit einem solchen Bestand verfügen die institutionellen Akteure bereits über eine starke Marktmacht und können zunehmend auch die politische bzw. gesetzliche Regulierung der Wohnungsmärkte verhindern.

Europäische Immobilienportfolios sind rund zwei Billionen US-Dollar wert

Der Wert europäischer Immobilienportfolios im Besitz institutioneller Investoren wird mittlerweile auf gigantische zwei Billionen US-Dollar geschätzt. Dazu gehören neben den Wohnimmobilien auch Gewerbeimmobilien, Industrieanlagen oder Hotels. Der genaue Wert der verwalteten Wohnimmobilien lässt sich deshalb nur schätzen, weil viele Investoren den Wert nicht separat ausweisen. Der aktuell geschätzte Wert der Immobilienportfolios im Besitz institutioneller Investoren liegt in Berlin bei 42 Milliarden Euro, gefolgt von London mit 27,7 Milliarden und Amsterdam mit 24,4 Milliarden Euro.

Mit den institutionellen Akteuren muss auch in Zukunft gerechnet werden, weil sie ihre Verwertungskonzepte geändert haben. Unter dem Stichwort „Finanzialisierung 2.0“ wollen sie zukünftig ihre Bestände auf eine längerfristige Bewirtschaftung ausrichten und dabei mehr Wert auf kontinuierliche Mietsteigerung, massenhafte Modernisierung, Neuvermietung zu Höchstpreisen und gezielte Verkäufe legen. Außerdem sollen über Insourcing, d.h. die Wiedereingliederung ehemals ausgegliederter Dienstleistungen wie Hausmeisterdienste oder Reperaturservices, neue Gewinne erschlossen werden.

Zu dem neu ausgerollten Besteck gehören auch die sogenannten Buchwertgewinne, die ein Unternehmen aus einer kontinuierlichen Höherbewertung ihres Immobilienbesitzes generiert. Dabei wird wieder einmal auf die Zukunft gewettet und auf der Basis wachsender Gewinnerwartungen, in Form von steigenden Preisen und erhöhten Mieteinnahmen, werden neue Anleihen und Kredite ausgegeben.

Für diese Zockerei, wie sie derzeit abläuft, eignen sich Immobilien besonders, weil die den Preis der Immobilien bestimmenden Grundrenten auf ebensolchen Erwartungen von potenziellen Erträgen in der Zukunft beruhen.

Bisherige Ansätze greifen nicht mehr, da sich die Rahmenbedingungen und Machtverhältnisse geändert haben

Viele Maßnahmen der öffentlichen Hand konnten in der Vergangenheit dazu beitragen, dass das Angebot und die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt halbwegs moderate Mieten ermöglichten. Falls das Verhältnis kippte, hatte man Instrumente in den Kommunen, Ländern und dem Bund zur Verfügung, vieles noch zu regulieren. Diese Handlungsmacht ist aber nach und nach verloren gegangen und die öffentlichen Stellen haben kaum noch Einfluss und Möglichkeiten in den Wohnungsmarkt einzugreifen, da viele Maßnahmen nicht „marktgerecht“ sind und ihre Funktion verloren haben, so beispielsweise:

• Seit der Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit im Jahr 1989 gibt es keine steuerlichen Begünstigungen für gemeinnützige Unternehmen mehr. Es ist sogar vorstellbar geworden, dass mit Sozialwohnungen Gewinne erzielt werden können. Die weitgehende Gewinnbeschränkung, die mit der Gemeinnützigkeit verbunden ist, hatte früher einen deutlich entspannenden Effekt auf die Mietentwicklung. Zukünftigen gemeinnützigen Wohnungsunternehmen wäre es nicht erlaubt, ihre Mietpreise nach Marktlage zu bestimmen – sie dürften nur so viel verlangen, dass die tatsächlichen Kosten gedeckt werden.

• Die aktuellen Vorschläge von Gewerkschaften, Mieterbund und vielen Initiativen zur Einführung einer Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit (NWG) wurden von den Regierungsparteien und der Immobilienlobby zurückgewiesen. Sie befürchten, dass zu viele staatliche Auflagen das Geschäft ruinieren und die ihnen wichtigen Investitionen in den Neubau gefährden.

• Das Wohngeld und die Kosten der Unterkunft nach dem Sozialgesetzbuch in Höhe von insgesamt mehr als 15 Milliarden Euro pro Jahr, landen über die Mieten direkt bei den Vermietern und Wohnungskonzernen. Mit der Zahlung setzt der Staat Marktregeln von Angebot und Nachfrage zugunsten der Wohnungswirtschaft außer Kraft. Mit dieser indirekten Wirtschaftsförderung ist die Wohnungswirtschaft eine der am stärksten subventionierten Branche in Deutschland und ermöglicht erst Mieterträge, die aus den normalen Einkommen nicht bezahlt werden können.

• Bei der Immobilienwirtschaft und in der Kommunalpolitik wird für eine angeblich soziale Wohnungspolitik immer nur auf die Karte Neubau gesetzt. Hier wird dann sofort an Investoren gedacht, die „ins Boot“ geholt werden müssen und lieber in höherpreisige Segmente investieren und weniger in einen öffentlich geförderten Wohnungsbau. Auch die Vorstellung, dass mit dem Neubau so viel Angebotsüberhang entsteht, dass die Mietpreise auf unter fünf Euro pro Quadratmeter fallen würden, ist mehr als unrealistisch.

• Werden Forderungen nach einer Aufhebung der Modernisierungsumlage und einem verbesserten Mieterschutz erhoben, hießt es, dass die Investoren abgeschreckt werden. Von den Vorschlägen für Dauerbindungen in Förderprogrammen und Sozialquoten wird gesagt, dass so etwas für Investoren nicht attraktiv ist und dadurch keine neuen Wohnungen gebaut werden,

dabei sind es die Investoren selbst, die als Begünstigte dieser staatlichen Unterstützung, die in den wohnungspolitischen Debatten regelmäßig ihre Stimme gegen mietrechtliche Auflagen, Dauerbindungen in Förderprogrammen oder Sozialquoten bei Neubauvorhaben erheben und vor „zu viel staatlicher Einmischung“ warnen.

Aktuelles Scheitern des Geschäftsmodells der börsennotierten Wohnungsriesen befeuert den Re-Kommunalisierungsgedanken

In den vergangenen Wochen wurde deutlich, wie sehr das Geschäftsmodell der börsennotierten Wohnungsriesen von den niedrigen Zinsen abhängig ist und wie schnell auch Wohnungsgiganten vor einem Scherbenhaufen stehen können. Weiter steigende Zinsen und Kosten machen kreditfinanzierte Unternehmensübernahmen und lukrative Bauinvestitionen unmöglich.

Die in den letzten Jahrzehnten gepushten bilanziellen Wertzuschreibungen der Immobilien beginnen zu zerbröseln, die Verschuldungsquoten nehmen zu und die Ablösung auslaufender Anleihen wird für die Wohnungskonzerne teuer.

Vor diesem Hintergrund wollen die angeschlagenen Konzerne im großen Stil Wohnungen verkaufen, obwohl es dafür derzeit gar keinen Markt gibt. Es bleiben vorerst deftige Mieterhöhungen und Reduzierung des Angebots an Wohnraum, um die Preise in die Höhe zu treiben.

Beispiel Vonovia

Vonovia hat, wie die anderen Wohnungskonzerne auch aufgrund der gestiegenen Kreditzinsen und Baukosten ihr Neubauprogramm rigoros zusammengestrichen, alle für 2023 vorgesehenen Neubauprojekte gestoppt und Planungen für insgesamt 60.000 Wohnungen, die bis zum Baurecht abgeschlossen sind, in der Schublade verschwinden lassen.

Zuletzt musste Vonovia mehrfach ihren Immobilienbestand abwerten. Alleine im zweiten Quartal reduzierte sich die Bewertung der Immobilien des Bochumer Dax-Konzerns um weitere 2,7 Milliarden Euro auf 88,2 Milliarden Euro. Ende 2022 wurden die Immobilien noch mit 94,7 Milliarden Euro bewertet.

Vorerst bleiben deftige Mieterhöhungen und knapperer Wohnraum, um die Preise in die Höhe zu treiben. Damit will das Unternehmen zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: Einmal will der Konzern den Neubau so lange auf Eis legen, bis deutlich mehr staatliche Fördergelder fließen und sich so die Mieten weiter nach oben schrauben lassen. Zum anderen rechnen sie damit, dass die öffentliche Hand, Teile ihres Immobilienbestandes zu den in ihren Büchern noch immer sehr hohen Immobilen-Zeitwerten erwirbt.

Konkret hat Vonovia mit dem Wohnungsverkauf z.B. in Dresden begonnen. Verhandlungen für den Verkauf liefen bereits seit mehr als einem Jahr und im April 2022 hatten die Landeshauptstadt Dresden und Vonovia eine Kooperationsvereinbarung zu drei zentralen Themen abgeschlossen:

• gemeinsame Quartiersentwicklungen,
• ein gemeinsames Vorgehen bei der Klimastrategie

und den Ankauf von Wohnungen aus dem Bestand von Vonovia.

Die WiD als 100-prozentige städtische Tochter erwirbt nun Wohnungen in den Stadtbezirken Neustadt und Prohlis und Vonovia verkauft unbebaute Dresdner Grundstücke mit einer Fläche von etwa zwölf Hektar an die Landeshauptstadt. Darunter befinden sich Entwicklungsflächen am Johnsbacher Weg und der Windmühlenstraße, auf denen in Zukunft weitere bis zu rund 1.800 Wohnungen entstehen sollen. Der Preis für dieses Gesamtpaket beträgt nach Angaben von Vonovia insgesamt 87,8 Millionen Euro, der Kaufpreis entspricht dem Buchwert zum 30. Juni 2023. Vonovia betont, es sei wichtig gewesen, zum Buchwert verkauft und zwei wesentliche Ziele erreicht zu haben: Den Verkauf von Beständen für die Bilanz und die Intensivierung der Zusammenarbeit mit der Stadt Dresden.

Der Trend, Wohneinheiten von den Wohnungsgiganten an die Kommunen zu verkaufen wird zunehmen. Hatte man doch schon vor einigen Jahren die gleichen Wohnungen von den gleichen vormals gemeinnützigen Kommunalen Wohnungsgesellschaften als öffentliches Eigentum spottbillig erworben und verkauft sie nun superteuer zurück.

Unterschiedliche Interessengruppen springen auf den Zug der Rekommunalisierung auf

Auf den Zug des Rückkaufs durch die öffentliche Hand springen derzeit sehr viele unterschiedliche Interessengruppen auf. Es stellt sich die Frage, ob sie sich nicht zum Spielball der Konzerne machen, die eben genau so einen gewinnbringenden Rückkauf erreichen wollen.

Eine Re-Kommunalisierung ist zudem auch keine einfache Lösung. So sind z.B. folgende Fragen entscheidend: Zu welchem Preis werden die Wohnungen zurückgekauft und zu welchem Zinssatz wird der Kauf finanziert? Welche Unterstützung bieten die Länder und der Bund dabei? Wer konkret übernimmt die Wohnungen und welche Investoren kommen überhaupt in Frage? Lohnt es sich „kritische Wohnungsbestände“ für teures Geld zu kaufen? Wird der ganze Kreislauf von Kommunalen Wohnungen, Privatisierung und Finanzialisierung und Re-Kommunalisierung einfach nur neu in Gang gesetzt…etc?

Einige Mieterinitiativen hoffen über die Re-Kommunalisierung auf eine Rückkehr einer, dem öffentlichen Interesse dienenden Wohnungspolitik, zu erreichen – eine solche Hoffnung trügt allerdings, wie der Umgang mit dem öffentlichen Wohnungsbestand in den vergangenen Jahrzehnten zeigt.

Hier wäre eine redliche Diskussionskultur wünschenswert.

Zu den unveräußerlichen Menschenrechten gehören ohne Zweifel eine sichere Unterkunft und das Wohnen in Würde, auch in Deutschland. Dafür braucht es keine kommerzielle und gewinnorientierte Vermietung von Wohnraum und Spekulation mit Wohneigentum.

 

 

 

 

 

 

Quellen: Deutscher Mieterbund/NRW e.V., Ruhrnachrichten, WAZ, Studie von Daniela Gabor und Sebastian Koh, jacobin.de, Andrej Holm, www.dwenteignen.de, Bundesbank, Werner Rügemer, mieteraktionärin.de
Bild: Wohnen in Dresden WID_Bulgakowstraße