Hilfe, unsere Wohnung wird zur Beute – Erzählung über die Folgen der Finanzialisierung von Wohnraum

Allgemein

Der erfolgreiche Volksentscheid zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen in Berlin im vergangenen Jahr war die bislang effektivste Aktion von unten gegen die Übereignung von Wohnraum an die Finanzmärkte.

Während der Widerstand gegen die zunehmende Finanzialisierung von Wohnraum wächst, setzt die Politik in den großen Städten nach wie vor auf eine Kooperation mit dem Finanzkapital. Erste Übungen im Rahmen der öffentlich-privaten Partnerschaft (ÖPP-Deals) in den 1990er Jahren, mit ihren oft tausenden von Vertragsseiten und der Drohung, bei Nichteinhaltung der Verträge vor einem internationalen Schiedsgericht zu landen, haben viele Kommunal-, Landes- und Bundespolitiker ermutigt, auch einmal am großen Rad zu drehen. Beim Finanzkapital treffen sie mit ihrer Bewältigungsstrategie der Wohnungsnot und den vor sich hindümpelnden Wohnungsbau auf offene Türen.

Angesichts niedriger Erträge für Staatsanleihen leiten die institutionellen Investoren auf der Suche nach lukrativen Anlagen immer mehr Kapital von den Finanzmärkten weg, hin in die Wohnungs- und Immobilienmärkte, wodurch sie die Miet- und Hauspreise weiter in die Höhe treiben.

Bei der Zahl der Transaktionen, wie auch bei der Summe des investierten Kapitals in die Wohnungs- und Immobilienmärkte liegt Deutschland mittlerweile an der Spitze in Europa. Diese Entwicklung ist trotz der horrenden Immobilienpreise und hohem Profit der Anleger noch nicht am Ende, die Finanzinvestoren rüsten sich schon für die nächste Offensive in die Wohnungsmärkte, nun europaweit.

Die Zockerei mit Wohnraum, mit den fatalen Auswirkungen auf die konkrete Lebenssituation der Mieter, wird weiter zunehmen.

Am Beispiel der eigenen Mietwohnung wird das Ganze einmal beleuchtet.

Betongold

Als nach dem Jahrhundertwechsel die eigene Wohnung zur Beute wurde, ging es um die immer schon gängige, aber problematische Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Das Geschäftsmodell war durch- und überschaubar, aber umso qualvoller für die Mieter. Sogenannte Immobilienkaufleute bzw. Makler kauften oder ersteigerten ganze Wohnhäuser in den „Problemstadtteilen“, wandelten diese in Eigentumswohnungen um und boten sie Privatpersonen zum Kauf an. Die Ruhrgebietskommunen erteilten die „Umwandlungserlaubnis/Abgeschlossenheitsbescheinigung“ in der Regel problemlos. Als Steuersparkonzept deklariert, ließen die Käufer nicht lange auf sich warten. Sie meinten, ihr erspartes Geld müsse „für sie arbeiten“ und fielen auf die eigentlich verbotenen Kopplungsgeschäfte zwischen den neuen Hauseigentümern und Banken herein. Mit dem Erwerb einer Wohnung wurde gleichzeitig auch ein Kredit der beteiligten Bank gewährt, beide Verträge wurden gleichzeitig von dem neuen Wohnungseigentümer, oft sogar bei ihm Zuhause, im Beisein von Makler und Bankvertreter, unterschrieben. Vielfach hatten sich die neuen Wohnungseigentümer die „Objekte“ gar nicht angeschaut, auch weil die Wohnungen bundesweit verkauft wurden, sie nicht anreisen wollten und sich damit begnügten, dass ihnen die Wohnung per Video und Fotos vorgeführt wurde. Vielfach entsprachen die Wohnungen nicht dem Bildmaterial und waren auch oft nicht vermietet, sodass keine Mieteinnahmen erfolgten. So wurden viele Käufer zahlungsunfähig, der Kredit der Bank wurde fällig gestellt und die Wohnungseigentümer meldeten Insolvenz an. Mit dem „faulen Kredit“ zockte die Bank auf dem Finanzmarkt, d.h. sie wurden an sogenannte „Geierfonds“ wie Cerberus und Blackstone verscherbelt.

Heute sieht das Geschäftsmodell mit den Immobilien zwar ähnlich, aber von den Dimensionen her schon ganz anders aus.

Im großen Immobiliengeschäft sind derzeit vor allem zwei Akteure tätig, Unternehmen die als Vermieter auftreten und Investoren, die das Kapital einbringen.

Zu den institutionellen Vermietungsgesellschaften gehören börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, Private-Equity-Unternehmen und Real Estate Investment Trusts. Hierzu gehört auch der weltweit größte Finanzinvestor, der Private-Equity-Fonds Blackstone. Blackstone hat von den Anlegern rund 730 Milliarden US-Dollar eingesammelt, von denen rund 230 Milliarden Dollar in Immobilien angelegt sind.

Zu den Investoren, die das Kapital geben, gehören private Rentenfonds, Stiftungen, Family Offices, Banken, öffentliche Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften.

Die im undurchsichtigen Netz der finanzialisierten Wohnungswirtschaft tätigen Akteure kaufen die Anleihepakete und Aktien von den institutionellen Vermietern. Als Investition in die Zukunft winken hohe Dividenden und Zinsen. Darüber hinaus halten viele institutionelle Akteure große Pakete an „faulen“ Hypothekendarlehen, die sie in den Jahren nach der Finanz- und Wirtschaftskrise von den Banken der privaten Eigentümer bzw. Schuldner erwarben (siehe oben).

Der Wert europäischer Immobilienportfolios im Besitz institutioneller Investoren wird mittlerweile auf gigantische  zwei Billionen US-Dollar geschätzt. Dazu gehören neben den Wohnimmobilien auch Gewerbeimmobilien, Industrieanlagen oder Hotels. Der genaue Wert der verwalteten Wohnimmobilien lässt sich deshalb nur schätzen, weil viele Investoren den Wert nicht separat ausweisen. Der aktuell geschätzte Wert der Immobilienportfolios im Besitz institutioneller Investoren liegt in Berlin bei 42 Milliarden Euro, gefolgt von London mit 27,7 Milliarden und Amsterdam mit 24,4 Milliarden Euro.

Im Laufe der letzten Jahre haben sich die großen Player zu riesigen Wohnungsmonopolen entwickelt. Blackstone besaß Ende 2020 europaweit rund 117.000 Wohneinheiten, davon auch mehr als 3.500 in Berlin. Mit ihren mehr als 500.000 Wohnungen, die die Immobilienaktiengesellschaft Vonovia nach der Fusion mit der Deutsche Wohnen in ihrem Bestand hat, ist sie der größte Wohnungskonzern Europas.

Mit einem solchen Bestand verfügen die institutionellen Akteure bereits über eine starke Marktmacht und können zunehmend auch die politische bzw. gesetzliche Regulierung der Wohnungsmärkte verhindern.

Mit den institutionellen Akteuren muss auch in Zukunft gerechnet werden, weil sie ihre Verwertungskonzepte geändert haben. Unter dem Stichwort „Finanzialisierung 2.0“ wollen sie zukünftig ihre Bestände auf eine längerfristige Bewirtschaftung ausrichten und dabei mehr Wert auf kontinuierliche Mietsteigerung, massenhaften Modernisierung, Neuvermietung zu Höchstpreisen und gezielte Verkäufe legen. Außerdem sollen über Insourcing, d.h. die Wiedereingliederung ehemals ausgegliederter Dienstleistungen wie Hausmeisterdienste oder Reperaturservices, neue Gewinne erschlossen werden.

Zu dem neu ausgerollten Besteck gehören auch die sogenannten Buchwertgewinne, die ein Unternehmen aus einer kontinuierlichen Höherbewertung ihres Immobilienbesitzes generiert. Dabei wird wieder einmal auf die Zukunft gewettet und auf der Basis wachsender Gewinnerwartungen, in Form von steigenden Preisen und erhöhten Mieteinnahmen, werden neue Anleihen und Kredite ausgegeben.

Für diese Zockerei, wie sie derzeit abläuft, eignen sich Immobilien besonders, weil die den Preis der Immobilien bestimmenden Grundrenten auf ebensolchen Erwartungen von potenziellen Erträgen in der Zukunft beruhen.

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Hilfe, unsere Wohnung wird zur Beute

Seit über 25 Jahren steht fast täglich in der Tageszeitung im Lokalteil unter „Zwangsversteigerung“, dass in Kürze eine Wohnung, vorrangig im eigenen Stadtteil, versteigert wird. Besonders schlimm ist es, wenn man erst durch diese Anzeige erfährt, dass es sich dabei um die Wohnung handelt, die man selbst bewohnt.

Man fragt sich, wo kommen die ganzen Eigentumswohnungen in den sogenannten Problemstadtteilen in den Ruhrgebietsstädten eigentlich her. Ist da nicht etwas in der Wohnungspolitik extrem falsch gelaufen?

Hier geht es nicht nur um die wahrscheinlich im dreistelligen Zahlenbereich angesiedelten „Problemhäuser“ im Stadtteil, sondern um die ganz gewöhnlichen Auswirkungen der Umwandlung in Eigentum in den 1990er Jahren. Die Zockerei mit Wohnraum mit seinen fatalen Auswirkungen auf die Mieter ist auch eine der Hauptursachen für den Niedergang des Stadtteils insgesamt. Am Beispiel der eigenen Mietwohnung wird das Ganze einmal beleuchtet.

Es handelt sich um ein 10-Familienhaus, das in den 1920er Jahren des vergangenen Jahrhunderts erbaut wurde.

Im Sommer des Jahres 1999 schrieb die Hausverwaltung an alle Mieter, dass eine Besichtigung des gesamten Hauses stattfinden solle. Warum und weshalb wurde nicht mitgeteilt.

Zum Ende des gleichen Jahres wurde mitgeteilt, dass der neue Eigentümer die ImmoInventa, Grundbesitz GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer, Herrn H., sei. Als Ansprechpartner bei allen Mietangelegenheiten wurde die ImmoInventa Objektmanagement genannt. Die Miete sollte ab sofort an den neuen Besitzer entrichtet werden.

Ein paar Tage später wurde ein Mitarbeiter von ImmoInventa im Hausflur angetroffen, er wollte einen Mieter wegen einer anstehenden Wohnungsbesichtigung ansprechen, die ein Investor übernehmen wollte.

Wir mischten uns in das Gespräch ein und wollten mehr über die Situation im Haus erfahren. Deswegen wurde der Inhaber von ImmoInventa telefonisch gebeten, zu unserem Haus zu kommen um Auskunft über die Situation zu geben. Herr H. kam und sagte zuerst, dass ihm unsere Namen sehr wohl bekannt seien und unsere Wohnung für 150.000 DM verkauft worden sei. An einen Investor, der nicht selbst hier wohnen möchte. Die leerstehenden Wohnungen im Haus seien auch schon verkauft.

Damit wir die Verträge einsehen konnten, bestanden wir auf unserem Vorverkaufsrecht und Herr H. sagte, dass, wenn wir von dem Vorverkaufsrecht Gebrauch machen würden, wir zu den Konditionen kaufen müssten, wie sie im Vertrag mit dem jetzigen Käufer stünden. Das Geschäft müsste aber noch bis zum Jahresende über die Bühne gehen, da die Grundbucheintragung schon erfolgt sei.

Er kam mit dem Vorkaufsrecht ins Schleudern, ebenso mit unserer Bemerkung der 10- jähren Kündigungsfrist bei Umwandlungen in Eigentumswohnungen. Er wies darauf hin, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigungen für alle Wohnungen bereits erteilt seien, bauliche Änderungen an den neuen Eigentumswohnungen seien nicht erforderlich.

Aus den uns zugesandten Unterlagen für das Vorkaufsrecht ging dann hervor: Das ganze Haus wurde nach Aussagen des Vorbesitzers von der Firma ImmoInventa für 550.000 DM gekauft, d.h. alle 10 Wohnungen als ein Paket. Der neue Käufer, die ImmoInventa, hatte das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt, um die Abgeschlossenheitsbescheinigung von der zuständigen Behörde zu erhalten. Der Kaufpreis betrug für unsere Wohnung 150.000 DM. Eine jährlich garantierte Mieteinnahme in Höhe von 7.200 DM wurde zugesichert. In dem Vertrag wurde noch eine Baubeschreibung zugefügt, die auf eine zukünftige und umfangreiche Sanierung des Wohnhauses verwies. Herr H. hatte das gesamte Haus mit Grundstück und 10 Wohnungen für 550.000 DM erworben und innerhalb eines halben Jahres für 1.500.000 DM weiterverkauft. Da er auch aktiv mit den „Investoren“ zusammenarbeitete, d.h. mit Banken, die verbotene Kopplungsgeschäfte tätigten, waren natürlich noch zusätzlich Provisionen an ihn geflossen. Eine Wohnung, die vorgeblich von dem Angestellten der ImmoInventa gekauft wurde, wurde schnell entkernt und grundsaniert. Nicht ohne einen Videofilm über die Bauarbeiten und die fertige Wohnung zu drehen, der den Kaufinteressenten gezeigt wurde, die aber ihre Wohnungen im Haus nicht selbst ansahen, sondern sich auf das Video verließen. Einige Wohnungen, die verkauft wurden, waren gar nicht vermietet.

Nach Ablauf der uns zugestandenen Frist teilten wir ImmoInventa mit, dass wir auf unser Vorkaufsrecht verzichten würden.

Die im Kaufvertrag aufgeführten Sanierungsarbeiten bleiben aber aus, die Grundsubstanz des Hauses verfiel zunehmend. Notwendige Reparaturen wurden von ImmoInventa trotz mehrmaliger Aufforderung nicht durchgeführt. Mit Hilfe des Mietervereins wurden die Reparaturen noch einmal eingefordert und eine Mietminderung in Aussicht gestellt.

Die Reaktion war eine Abmahnung für uns. Ein halbes Jahr nach dem Verkauf unserer Wohnung kam die erste Mieterhöhung.

Einige Monate später kam die zweite Abmahnung mit der Begründung, dass wir Unfrieden im Haus stiften würden. Als nächstes sollte die Kündigung erfolgen. Hintergrund des Unfriedens war, dass wir die fälligen Sanierungen, Reparaturen, Übergabeprotokolle, Verbleib unserer Kaution und die seit 3 Jahren überfälligen Mietnebenkostenabrechnungen eingefordert hatten.

Im  zweiten Jahr nach dem Verkauf erhielten wir ein Schreiben von ImmoInventa, dass sie nicht mehr für den Einzug der Mietzahlungen zuständig sei und die Miete direkt an den Eigentümer der Wohnung gezahlt werden solle. Ein Eigentümerblatt mit den Daten eines Ehepaares war beigefügt.

Dann erhielten wir einen Brief von einer „Finanz Consult GmbH“ aus Hammelburg, in dem stand, dass die Miete nicht mehr an das Ehepaar aus München, sondern an einen Herrn aus Elfershausen zu überweisen sei. Die Finanz Consult gab an, dass der Herr aus Elfershausen die Wohnung kürzlich von ihnen erworben habe.

Mit dem Schreiben wurde erneut deutlich, dass die ganzen Eigentumsverhältnisse im Haus nicht stimmten.

Zwei Wochen später bekamen wir Besuch von zwei Männern der Katzmeier & Cimen aus Landsberg, die angaben, sie seien von einer großen Bayrischen Bank beauftragt worden, sich über die Wohnungen und das Haus zu informieren und es zu begutachten.

So wurde das Chaos immer größer. Einige Mieter hatten das Haus bereits verlassen und immer mehr Wohnungen standen leer, Eigentumsverhältnisse, Ansprechpartner, Hausenergieversorgung etc. – alles war nicht geregelt. Auf Anraten des Mietervereins hatten wir die Miete um 50 Prozent gekürzt. Handwerksbetriebe weigerten sich für uns zu arbeiten, da das Haus als „Insolvenzhaus“ bekannt wurde und keine Zahlungen an die Handwerksbetriebe zu erwarten waren.

In einem weiteren Schreiben wurden wir darüber informiert, dass die Hausverwaltung durch Beschluss der verbliebenen Eigentümer auf der Eigentümerversammlung an eine alteingesessene Haus- und Wohnungsverwaltung zum Jahreswechsel übergeben werden sollte.

Zum Ende des Jahres stand in der Lokalpresse als Bekanntmachung: „In dem Insolvenzeröffnungsverfahren über das Vermögen der … ImmoInventa Objektmanagement GmbH, Castroper Str. 90, 44357 Dortmund, vertreten durch den Geschäftsführer Thomas Huster, Geschäftszweig Haus- und Wohnungsverwaltung ist der Eröffnungsantrag der Schuldnerin rechtskräftig… mangels Masse abgewiesen worden. Aktenzeichen 252 IN 53/01 Amtsgericht Dortmund.“

Herr H. selbst war aber weiterhin im Immobiliengeschäft tätig, allerdings als Angestellter seiner Ehefrau.

Nach der Rückkehr aus einem Kurzurlaub zum Jahreswechsel trafen wir in der Nachbarwohnung, die seit längerer Zeit nicht vermietet war, fünf obdachlose Jugendliche an. Sie hatten sich dort eingerichtet und hüteten ein offenes Feuer, da Gas und Strom abgestellt waren. Nach einiger Diskussion verließen sie die „besetzte“ Wohnung.

Mittlerweile zeigte sich der Verfall des Hauses und einzelner nicht bewohnter Wohnungen schon von weitem. Der Hinterhof mit ehemaliger Rasenfläche war völlig verwildert und das Dornengestrüpp und Buschwerk wucherte über 2 Meter hoch.

Im ersten Schreiben der neuen Hausverwaltung wurde uns erneut ein weiterer Eigentümer für unsere Wohnung benannt, den wir bisher nicht kannten.

Unsere Situation, die nun schon einige Jahre andauerte, war gekennzeichnet durch:

  • permanente Angst, die Wohnung und damit die vertraute Umgebung und soziale Kontakte zu verlieren
  • unklare Besitzverhältnisse
  • erhebliche Sicherheitsmängel, z.B. Haustür nicht mehr schließbar, fremde Personen liefen im Haus herum
  • über längeren Zeitraum die einzigen „regulären“ Mieter im Haus zu sein
  • Unsicherheit ob Mietkürzung gerechtfertigt ist
  • fehlende Ansprechpartner
  • keine Reaktion auf Mängelanzeigen, Reparaturanliegen etc.
  • Stigmatisierung als die im Problemhaus verbliebenen Mieter
  • zeitweise unerträgliche, andauernde Umbaumaßnahmen mit Lärm und Schmutzbelästigung als altbekannte Methode der „Entmietung“
  • ständige Drohungen seitens der Wohnungseigentümer/Objektverwaltung
  • unter „Zwangsverwaltung“ zu stehen
  • anstehende Zwangsversteigerung, das Mietverhältnis kann dann bei Eigenbedarf gekündigt werden

und

dass keine Investitionen im Haus und Umfeld mehr getätigt werden, alles verrottet und kaputt geht.

Wie ging es dann weiter?

Ein Jahr später wurde die Immobilien KG Schröter & Wendt als Ansprechpartner für Miet- und Hausangelegenheiten genannt. Ein weiteres Jahr später übernahm diese Aufgaben dann die Hausverwaltung Rutzen. Die Eigentumsverhältnisse im Haus konnten dann auch endlich geklärt werden.

Einer der größten Gläubiger unseres Vermieters, die Deutsche Bank Stuttgart, beantragte die Zwangsverwaltung unserer Wohnung. Wir erhielten Bescheid, dass unsere Wohnung in Beschlag genommen wurde. Endlose Verhandlungen mit dem Zwangsverwalter bzgl. der Mietminderung begannen, da auch die erheblichen notwendigen finanziellen Eigenleistungen verrechnet werden mussten, die zum menschenwürdigen Wohnen erforderlich waren. Die angespannte Situation blieb dann einige Monate bestehen, bis das Amtsgericht Dortmund das Verfahren zur Zwangsverwaltung aufgehoben hatte, da die Bank den auferlegten Kostenvorschuss nicht gezahlt hatte.

Alles war wieder offen, keine Informationen, kein Ansprechpartner, keine Sicherheit, keine Zukunft.

Dazu kam dann noch, dass über das Vermögen des nun endlich namentlich bekannten Wohnungseigentümers in München das Insolvenzverfahren beantragt wurde. Er hatte vor Jahren gleich zwei Wohnungen von der ImmoInventa erworben. Die zweite Wohnung befand sich im Haus in einem anderen Stadtteil. Der Zustand dort ging mehrfach durch die örtliche Presse.

Einige Monate später wurde ein öffentlich bestellter Sachverständiger durch das Amtsgericht Dortmund beauftragt, den Verkehrswert der Wohnung zu ermitteln. Dieser wollte mit uns einen Termin zur Ortsbesichtigung vereinbaren. Ein Termin kam nicht zustande, da wir wussten, dass ausgiebig Fotos in das Gutachten eingefügt würden, die im Internet auf der Seite des Amtsgerichtes weltweit eingesehen werden können. Eine aktuell bewohnte Wohnung sollte also öffentlich in allen Einzelheiten gezeigt werden!

Der Verkehrswert wurde dann für die angekündigte Zwangsversteigerung ohne Innenbesichtigung erstellt und mit 33.000 Euro beziffert.

Neun Jahre nach dem Verkauf unserer Wohnung wurde sie im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert.

Beim Gerichtstermin wurde deutlich, dass sich dort eine illustre Gesellschaft versammelte, die sich gut kannte. Die Stimmung glich der einer jährlich stattfindenden Familienfeier. Routiniert wurde dann unsere Wohnung abgewickelt. Versammelt waren, die Rechtspflegerin, Protokollantin, Vertreter der Bank und die üblichen stadtbekannten Miethaie, die die Schnäppchen abfischen und teuer weiterverkaufen oder neu vermieten wollten.

Den Zuschlag bekam für 17.000 Euro, so wie wir es erhofft und besprochen hatten, ein junger Mann, der in unserem Wohnhaus bereits Wohnungen ersteigert hatte. Als Solo-Selbständiger sollte dies zur Altersvorsorge dienen. Das war auch uns als Mieter recht, da so eine nachhaltige Lösung für alle unsere Probleme in Angriff genommen werden konnte.

Die geschilderte Wohnsituation, in der plötzlich unsere Wohnung zur Beute wurde, war für uns sehr anstrengend und nervenaufreibend. So wie es uns erging, ergeht es immer noch sehr vielen Mietern in unserem Stadtteil. Auch heute noch sieht man mehrmals wöchentlich in der Presse, dass wieder Wohnungen zwangsversteigert werden, ohne dass die Mieter Unterstützung finden.

Wir haben oft versucht, unsere prekäre Wohnsituation als wohnpolitisches Problem im Stadtteil in den Parteien, Gewerkschaft, Stadtteilforum, Nachbarschaftsforum des Quartiersmanagements und Arbeitskreisen zur „Sozialen Stadt“ zu thematisieren, ohne Erfolg – niemand war bereit, dieses Thema aufzugreifen. Vielleicht deshalb, weil kaum einer der Akteure im Stadtteil als Mieter dort auch wohnt.

Lediglich der Mieterverein hat uns unterstützt, allerdings ohne das Thema als strukturelles Problem öffentlich anzuprangern und zu skandalisieren.

Unser Beispiel zeigt gut, dass sich die Schwierigkeiten um die sogenannten Problem- oder Schrottimmobilien verdichten und dann leicht ganze Stadtbereiche von den Vernachlässigungstendenzen erfasst werden. Mittlerweile gehören viele der vormals belebten und schönen Straßen im Stadtteil zu unattraktiven und verfallenen Wohnstraßen, in denen viele Häuser komplett leer stehen. Wenn dann die Anzahl der „Problemhäuser“ in der Gesamtstadt im 3-stelligen Zahlenbereich angekommen ist und auf die Wohnungen aufgerechnet werden, kommt man schnell auf über 1.000 Wohnungen, deren ehemalige Mieter ein ähnliches Schicksal wie das unsere getroffen hat.

Ermöglicht hat das Ganze erst die fatale Wohnungspolitik der letzten Jahrzehnte.

Das Schicksal muss aber nicht eintreffen – als Gegenmittel sollten die Forderungen des Deutschen Mieterbundes, Nordrheinwestfalen e.V. zum Bestandschutz endlich umgesetzt werden:

  • „Die kommunale Wohnungsaufsicht sollte als „Pflichtaufgabe zur Erfüllung nach Weisung“ verankert werden und nicht mehr unter die freiwilligen Aufgaben der Kommune fallen.
  • Die kommunale Wohnungsaufsicht sollte die auf die Wohnungsaufsicht bezogenen Kompetenzen der Fachämter fallbezogen abfragen und bündeln (z.B. Ordnungsamt, Gesundheitsamt, Bauordnungsamt).
  • Weiterhin sollten durch gemeinsame Konzepte von z.B. Wohnungsamt, Stadtplanungsamt und Sozialamt Strategien zur Entwicklung einzelner Quartiere erreicht werden. Ergänzend zu bisherigen Konzepten der integrierten Stadterneuerung sind hier fallbezogen auch Auffangkonzepte für wohnungswirtschaftlich problematische Quartiere zu entwickeln.
  • Eine kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung von Problemimmobilienbereichen sollte innerhalb der Kommune als integraler Bestandteil kommunaler Wohnkonzepte bzw. der Aufgaben der Wohnungsaufsicht verankert werden.
  • Eigentümer einer vermieteten Wohnung (Mietwohnungen und vermietete Eigentumswohnungen) sollten verpflichtet werden, eine ladungsfähige Anschrift im Inland zu hinterlegen, unter der sie erreichbar sind und ihnen Ordnungsverfügungen, Klagen oder andere Dokumente zur Durchsetzung rechtlicher Ansprüche rechtswirksam zugestellt werden können.
  • Eigentumsübergänge auch sog. Share-Deals – müssen gemeldet werden.
  • Es sollten auch für den Bereich der Verwaltung von Mietwohnraum Mindeststandards definiert werden, um eine ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten.
  • Die Voraussetzungen für den Erlass einer Anordnung sollten nicht mehr davon abhängig gemacht werden, ob die Vornahme für den Eigentümer wirtschaftlich vertretbar und zumutbar ist.
  • Ein Verstoß gegen „Mindestanforderungen“ führt zu einer starken Einschränkung des Gebrauchs der Wohnung. Er sollte dazu führen, dass die Verwaltung zur Sicherung der Mindestanforderungen eingreift.
  • Die derzeit in § 40 Abs. 4 Wohnraumförderungs-/-nutzungsgesetz NRW (WFNG) vorgesehene Satzungsermächtigung zur Abwendung der Zweckentfremdung von Wohnraum sollte durch einen Genehmigungsvorbehalt der Kommune ersetzt werden und ergänzend eine Satzungsermächtigung vorsehen.
  • Kooperationsvereinbarungen zwischen den örtlichen Jobcentern und Kommunen und örtlichen Mietervereinen können diese Gruppe der Mieterschaft dabei unterstützen, vermehrt ihre Rechte wahrzunehmen, insbesondere im Falle von Wohnungsmängeln, aber auch bei oftmals überhöhten Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen. Neben den wohnungspolitischen Effekten sind Einsparungen auf Seiten der Kommunen zu erwarten.
  • Damit die Wohnungsaufsicht wirklich wirksam wird, werden Ersatzvornahmen unvermeidlich sein, so dass die Absicherung und Realisierung verauslagter Kosten gesichert werden muss.
  • Zur Vermeidung von weiteren Fehlentwicklungen im vernachlässigten Wohnungsbestand, die im Wesentlichen durch Weiterverkäufe verschärft werden, sollte die Bildung von Instandhaltungsrücklagen für Wohngebäude oder/und Wirtschaftseinheiten1 nach deren Veräußerung im BGB geregelt werden.
  • Wir fordern die Einführung eines für alle Mieter geltenden Kündigungsschutzes von einem bis zu drei Jahren bei Verkauf eines Wohnungsbestands analog zur Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Eigentum im Bürgerlichen Gesetzbuch. Zu beachten ist nämlich, dass Teilverkäufe von Beständen der Finanzinvestoren wieder zunehmen könnten (Erhöhung der Eigenkapitalquote).
  • Verbandsklagen sollten auch in den Fällen möglich sein, in denen Vermieter gegen geltendes Recht und Rechtsprechung verstößt.
  • Ist die Wirtschaftlichkeit von Betriebskosten in Frage gestellt, ist es nach aktueller BGH-Rechtsprechung Sache des Mieters, den Nachweis der Unwirtschaftlichkeit zu erbringen. Eine Umkehr dieser Beweislast auf den Vermieter muss erfolgen.
  • Die Verbesserung der steuerlichen Rahmenbedingungen für Wohnungsgenossenschaften, da sie einen wesentlichen Beitrag zur Lösung der kommunalen Wohnungsprobleme in den vernachlässigten Gebieten leisten“.

 

Für die betroffenen Mieter in den „Problemhäusern“ ist es ganz wichtig, dass sie professionelle Hilfe und Unterstützung erhalten. Sie müssen gezielt aufgesucht und beraten werden. Bei ihnen muss angeschellt werden, um sie vor Ort zu unterstützen, ihnen zu helfen, sich zu organisieren und sich zu wehren.

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Die Hilfen für die betroffenen Mieter sind ohne Frage sehr wichtig. Ebenso wichtig sind aber strukturelle Änderungen, die die Politik in der Wohnungspolitik liefern muss damit es auch für arme Haushalte – also Haushalte, die über weniger als 60 Prozent des Durchschnittseinkommens verfügen – Hunderttausende bezahlbare Wohnungen in deutschen Großstädten gibt.


Bisherige Ansätze greifen nicht mehr, da sich die Rahmenbedingungen und Machtverhältnisse geändert haben

Viele Maßnahmen der öffentlichen Hand konnten in der Vergangenheit dazu beitragen, dass das Angebot und die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt halbwegs moderate Mieten ermöglichten. Falls das Verhältnis kippte, hatte man Instrumente in den Kommunen, Ländern und dem Bund zur Verfügung, vieles noch zu regulieren. Diese Handlungsmacht ist aber nach und nach verloren gegangen und die öffentlichen Stellen haben kaum noch Einfluss und Möglichkeiten in den Wohnungsmarkt einzugreifen, da viele Maßnahmen nicht „marktgerecht“ sind und ihre Funktion verloren haben, so beispielsweise:

  • Seit der Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit im Jahr 1989 gibt es keine steuerlichen Begünstigungen für gemeinnützige Unternehmen mehr. Es ist sogar vorstellbar geworden, dass mit Sozialwohnungen Gewinne erzielt werden können. Die weitgehende Gewinnbeschränkung, die mit der Gemeinnützigkeit verbunden ist, hatte früher einen deutlich entspannenden Effekt auf die Mietentwicklung. Zukünftigen gemeinnützigen Wohnungsunternehmen wäre es nicht erlaubt, ihre Mietpreise nach Marktlage zu bestimmen – sie dürften nur so viel verlangen, dass die tatsächlichen Kosten gedeckt werden.
  • Die aktuellen Vorschläge von Gewerkschaften, Mieterbund und vielen Initiativen zur Einführung einer Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit (NWG) wurden von den Regierungsparteien und der Immobilienlobby zurückgewiesen. Sie befürchten, dass zu viele staatliche Auflagen das Geschäft ruinieren und die ihnen wichtigen Investitionen in den Neubau gefährden.
  • Das Wohngeld und die Kosten der Unterkunft nach dem Sozialgesetzbuch in Höhe von insgesamt mehr als 15 Milliarden Euro pro Jahr, landen über die Mieten direkt bei den Vermietern und Wohnungskonzernen. Mit der Zahlung setzt der Staat Marktregeln von Angebot und Nachfrage zugunsten der Wohnungswirtschaft außer Kraft. Mit dieser indirekten Wirtschaftsförderung ist die Wohnungswirtschaft eine der am stärksten subventionierten Branchen in Deutschland und ermöglicht erst Mieterträge, die aus den normalen Einkommen nicht bezahlt werden können.
  • Bei der Immobilienwirtschaft und in der Kommunalpolitik wird für eine angeblich soziale Wohnungspolitik immer nur auf die Karte Neubau gesetzt. Hier wird dann sofort an Investoren gedacht, die „ins Boot“ geholt werden müssen und lieber in höherpreisige Segmente investieren und weniger an einen öffentlich geförderten Wohnungsbau. Auch die Vorstellung, dass mit dem Neubau so viel Angebotsüberhang entsteht, dass die Mietpreise auf unter fünf Euro pro Quadratmeter fallen würden, ist mehr als unrealistisch.
  • Werden Forderungen nach einer Aufhebung der Modernisierungsumlage und einem verbesserten Mieterschutz erhoben, hießt es, dass die Investoren abgeschreckt werden. Von den Vorschlägen für Dauerbindungen in Förderprogrammen und Sozialquoten wird gesagt, dass so etwas für Investoren nicht attraktiv ist und dadurch keine neuen Wohnungen gebaut werden,

dabei sind es die Investoren selbst, die als Begünstigte dieser staatlichen Unterstützung, die in den wohnungspolitischen Debatten regelmäßig ihre Stimme gegen mietrechtliche Auflagen, Dauerbindungen in Förderprogrammen oder Sozialquoten bei Neubauvorhaben erheben und vor „zu viel staatlicher Einmischung“ warnen.

Soziale Wohnversorgung und private Renditeinteressen schließen sich aus – Enteignung großer Immobilienkonzerne um die Entwicklung zu beenden

Was vor nunmehr 30 Jahren mit den Kopplungsgeschäften begann, bei denen Kreditinstitute und Miethaie die Privatisierung von Wohnungen voran- und die Käufer in die Überschuldung trieben, hat mittlerweile gigantische Ausmaße erreicht.

In den großen Städten sind Wohnungen und Häuser bei Preissteigerungen von jährlich über 10 Prozent für viele Menschen unbezahlbar geworden. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind in dünn besiedelten ländlichen Kreisen im vergangenen Jahr besonders kräftig durch die Decke gegangen, mit einer Steigerung von 15,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Eigentumswohnungen verteuerten sich in diesen Regionen um 13,2 Prozent. In den dicht besiedelten ländlichen Gemeinden und Landkreisen zogen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 14,5 Prozent an, Eigentumswohnungen wurden hier um 11,2 Prozent teurer. Gemäß aktuellen Schätzergebnissen der Bundesbank lagen die Immobilienpreise in den Städten im Jahr 2021 zwischen 15 Prozent und 40 Prozent über dem Preis, der durch die so genannten soziodemografischen und wirtschaftlichen Fundamentalfaktoren angezeigt wird. 2020 hatte die Spanne noch 15 bis 30 Prozent betragen.

Solche Steigerungen ziehen natürlich die Kapitalanleger wie das Licht die Mücken an.

Die starken Preissteigerungen in Deutschland und anderen europäischen Ländern alarmierten zuletzt auch den EU-Risikorat ESRB. Die Finanzaufsicht Bafin hat daher bereits strengere Regeln für Banken auf den Weg gebracht. Nun wurde auch die Bundesbank hellhörig und warnte vor einer Immobilienblase in Deutschland.

Mit ihrem riesigen Wohnungsbestand verfügen die großen Player über eine unkontrolliert starke Marktmacht und können zunehmend auch die politische bzw. gesetzliche Regulierung der Wohnungsmärkte verhindern. Diese Marktmacht als groben Klotz zu spalten, erfordert einen groben Keil.

Die Forderung nach der Enteignung großer Immobilienkonzerne mag radikal klingen, aber nüchtern betrachtet, ist sie die Quittung für eine jahrelange Verweigerungshaltung von Immobilienwirtschaft und Politik.

Wenn öffentliche Auflagen über Jahre hinweg immer wieder zurückgewiesen werden, ist es kein Wunder, dass Vorschläge einer „Enteignung zum Zwecke der Vergesellschaftung“ (Art. 15 Grundgesetz) inzwischen bei vielen Menschen Anklang finden.

In Berlin wurde vom Senat gefordert, „alle Maßnahmen einzuleiten, die zur Überführung von Immobilien in Gemeineigentum erforderlich sind:

  1. Private profitorientierte Immobiliengesellschaften, die mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin besitzen, werden nach Artikel 15 GG enteignet, um ihre Bestände in Gemeineigentum zu überführen. Genossenschaften sollen nicht enteignet werden.
  2. Die betroffenen Unternehmen werden deutlich unter Marktwert entschädigt. 
  3. Zur Verwaltung der Bestände wird eine Anstalt des öffentlichen Rechts (AöR) geschaffen. In ihrer Satzung wird verankert, dass die Bestände der AöR nicht privatisiert werden dürfen. 

In der AöR werden die in Gemeineigentum überführten Bestände unter demokratischer Beteiligung von Stadtgesellschaft, Mieter:innen, Beschäftigten und Senat verwaltet“. 

Bei der Volksabstimmung Ende September 2021 sprachen sich über 56 Prozent der Berliner für die Ziele der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. Enteignen“ aus.

Nun kommt es darauf an, wie und ob das klare Votum von der Politik umgesetzt wird und wie ernst es ihr ist, strukturelle Änderungen in der Wohnungspolitik anzugehen.

 

 

 

 

 

Quellen: Deutscher Mieterbund/NRW e.V., Ruhrnachrichten, WAZ, Studie von Daniela Gabor und Sebastian Koh, jacobin.de, Andrej Holm, www.dwenteignen.de, Bundesbank

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